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Biz-Insight

2021-09-13

생활형 숙박시설 규제, 변호사가 말하는 명확한 기준

생활형 숙박시설과 관련 규제 법안

송지은 변호사의 숙박업과 법률 이야기

02. 생활형 숙박시설 규제, 변호사가 말하는 명확한 기준

Writer : 송지은 변호사
Editor : ONDA 고지혜 매니저

최근 서울 강서구 마곡지구의 생활형 숙박시설 르웨스트의 청약에 무려 57만5천여 명이 몰리며 657대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 아파트에 대한 세금, 대출 규제가 강화되자 상대적으로 생활형 숙박시설이 투자자들의 대체 상품으로 떠오른 것입니다. 주택이 아니기 때문에 아파트나 주거용 오피스텔과 달리 주택 수에 산정되지 않아 종합부동산세 합산이 되지 않고 양도소득세 중과 적용이 되지 않는 것이 큰 장점입니다.

생활형 숙박시설은 최근 떠오르고 있는 만큼, 그에 대한 규제도 이슈가 되고 있는데요. 이번 글에서는 생활형 숙박시설 규제 법안을 명확히 짚어드리겠습니다.

생활형 숙박시설이란?

© istrfry, 출처 Unsplash

생활형 숙박시설은 레지던스라고 불리는 오피스텔 개념의 주거시설입니다. 주거시설을 갖추고 호텔처럼 단기 숙박사업을 할 수 있는 업무용 오피스텔로, 주택법상의 주택이 아닌 건축법상의 건축물에 해당합니다. 즉 생활형 숙박시설은 주거용이 아니고 숙박업을 영위하기 위한 시설입니다.

그러나 투자 목적으로 주거용이 아닌 사실에 대한 충분한 고지가 되지 않아 문제가 발생하고 있습니다.

주거 목적으로 사용 불가

지난 4월 정부는 생활형 숙박시설을 주거 목적으로 사용할 수 있도록 법을 개정했습니다. 생활형 숙박시설을 취득하면 숙박업으로 등록해야 하며, 등록 없이 소유자가 실거주할 경우 불법입니다. 따라서 숙박업으로 등록하더라도 실거주는 할 수 없으며, 장기 거주자들의 전입 신고도 금지됩니다.

생활형 숙박시설 건축법 시행령, 시행규칙 개정 예정

이에 국토교통부는 생활형 숙박시설에 대한 건축법 시행령, 시행규칙을 개정하고 생활형 숙박시설 건축기준 제정안의 입법 및 행정을 예고한 바 있습니다. 그 안은 건축물 용도상 숙박시설임에도 불법으로 용도를 변경하여 주택으로 사용이 증가하고 있어, 숙박업 신고가 필요한 시설임을 명시하여 주택으로 사용할 수 없도록 하는 것이 주요 골자입니다.


​그리하여 건축법령 용도 정의에 생활형 숙박시설이 공중위생관리법의 숙박업 신고필요 시설임을 명확화하고, 생활형 숙박시설 분양공고 시 ‘주택 사용 불가, 숙박업 신고필요’ 문구를 명시하도록 건축물 분양법령 개정을 추진하기로 한 바 있습니다.

생활형 숙박시설이 주택사용이 가능한 것처럼 광고하는 경우에는 허위, 과장 광고로 사업자를 고발 조치하도록 지자체에 공문을 시달할 것도 예정하고 있습니다.

생활형 숙박시설 건축기준

생활형 숙박시설 건축기준은 불법 전용 차단을 위해 신규로 건축되는 생활형 숙박시설이 숙박업 운영에 필요한 시설을 갖출 것을 요건으로 하고 있습니다. 생활형 숙박시설의 건축물 용도는 숙박업을 영위하기 위한 숙박시설로, 공중위생관리법상 기준 등 숙박시설의 형태를 갖추어야 합니다. 건축기준은 프론트 데스크, 로비, 린넨실, 객실의 출입제어 시스템 등의 설치입니다. 사용승인 시에는 숙박업 동의서도 제출해야 합니다.

위반건축물은 중앙집권적으로 확인하는 등록의 의무화가 진행됩니다. 현재도 위반건축물 전산 관리를 의무화하고 있으나 허가권자가 엑셀 등 자체 시스템으로 개별관리하고 있어, 이를 세움터 시스템에 입력하는 것으로 변경됩니다.

또한 향후 수분양자는 생활형 숙박시설이 숙박업 신고대상이며, 분양계약 시 주거용으로 사용할 수 없음을 안내받고 확인서를 첨부하도록 건축물 분양법 시행령도 개정하는 방안이 예정되어 있습니다.

기분양 생활형 숙박시설의 경우에는?

© emelieewestman, 출처 Pixabay

기분양 생활형 숙박시설의 경우, 주택용도 사용이 건축법상 이행강제금 부과 대상이라는 안내문 제작 후 주민센터 배포 등 행정지도를 강화하고 오피스텔(주거용)이나 주택으로 용도 변경하도록 유도하기를 예정한 바 있습니다.

개정안에 따른 제재는 언제부터?

지난 7월 29일 김남국 의원 등 10인의 의원은 건축물의 분양에 관한 법률 일부 개정 법률안을 낸바, 그 내용은 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양하는 건축물에서 생활형 숙박시설을 제외함으로써 생활형 숙박시설이 주거용으로 불법 전용되는 것을 방지하고 본래 취지대로 공중위생관리법에 따른 숙박시설로 영업 신고 및 사용되도록 조정한 바 있습니다.

본 개정안은 아직 국회를 통과되지는 않았지만, 국토교통부의 입법 예고나 개정안 모두 생활형 숙박시설이 본래 취지인 숙박시설이 아닌 주거용으로 불법 전용되고 있는 것을 방지하려고 하는 것을 확인할 수 있습니다. 이에 대한 제재의 수위는 달라질 수 있지만, 이른 시일 내에 제재가 이루어질 것으로 보입니다.


📖 연재 목차

01. 코로나 숙소 환불, 정부지침이 해답일까?

02. 생활형 숙박시설 규제, 변호사가 말하는 명확한 기준

03. 개인이 생활형 숙박시설로 에어비앤비 운영 가능할까?

04. 펜션 수영장 사고로 고객이 상해를 입고 악플을 남겼을 때 대처는?

05. 업체가 광고를 제대로 집행하지 않은 경우 환불받을 수 있나요?

06. 고객이 숙소 기물을 파손한 경우 어떻게 대처할 수 있나요?

07. 인테리어 계약 시 유의사항은?

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송지은
법률사무소 중현 파트너 변호사

여행을 좋아하는 변호사로 대한변호사협회 대의원, 서울지방변호사회 미주위원회 소위원장으로 활동하고 있으며 다수 기관을 자문중이다