02. 할 수 있는 주택 종류가 정해져 있다
Writer 스란 피현진
Editor ONDA 소모라 매니저
에어비앤비 창업자가 꼭 알아야 할 지식
공유경제의 가장 큰 성공사례로 꼽히는 에어비앤비. 쓸모 없이 비어있던 공간을 수익화하는 가장 효과적인 방법으로 꼽힌다. 하지만 무턱대고 운영했다가는 불법 숙소로 단속의 대상이 된다. 합법과 불법의 경계는 어디일까? 관광진흥법과 외국인관광도시민박업 법령, 합법적인 에어비앤비 사업자라면 꼭 알아야 할 세금. 스란이 쉽게 풀어 알려드립니다.
스란 피현진
긴 직장생활을 마치고 2014년 서촌에서 게스트하우스 스란을 창업했다. 주 20시간 일하고 월 300만 원을 벌겠다는 창업 목표를 달성했고, 2018년부터 언제든 원하는 곳에서 일하는 디지털 노마드의 삶을 시작했다.
칼럼과 강의를 통해 에어비앤비, 쉐어하우스 창업자에게 정확한 법률, 세무 정보를 전달하고 있다.
홈페이지 : www.bnbsuran.co.kr
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아무 집에서나 할 수 없다고?
지난 시간에 우리는 외국인관광도시민박업의 태생적 한계에 대해 알아보았다. 주거 지역에 숙박을 허용하기 때문에 외국인만 숙박이 가능하다는 제한. 그런데 그게 다가 아니다. 아무 집에서나 외국인관광도시민박업을 할 수 없다. 관광진흥법에 따르면 외국인관광도시민박업이 가능한 주택의 종류도 규정이 되어있다.
단독주택 / 다가구주택 / 다세대주택 / 연립주택 / 아파트
현재 한국에서는 위에 나열한 이 다섯 가지 종류의 주택에서만 외국인관광도시민박업이 가능하다. 우리가 오피스텔, 근린상가에서 도시민박업을 할 수 없는 이유이다.
면적 제한도 있다. 위의 주택 기준에 우리 집이 해당하더라도, 해당 주택의 연면적이 230㎡, 약 69평 미만이어야 한다. 불법건축물이어도 안 된다. 주택이나 아파트에서 옥탑방을 만들거나 베란다를 확장한 집이 한둘인가? 내가 계약한 집은 201호인데 3층을 확장했으니 괜찮지 않냐고? 그래도 안 된다. 그래서 집을 구할 때 등기부 등본 뿐 아니라 건축물대장도 꼭 확인해야 한다.
또한 사업자의 실거주 조건도 있다. 그래서 만약 내가 집을 여러 채 갖고 있더라도, 실제 사는 집 한 채만 등록이 가능하다.
내 집이 아니더라도 할 수 있다?
“저는 집주인이 아닌데 게스트하우스(외국인관광도시민박업)를 할 수 있나요?” 라고 묻는 분들이 있다. 물론 가능하다. 관광진흥법 시행령 5조를 보자.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역의 주민이 자신이 거주하고 있는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 적합한 시설을 갖추고 숙식 등을 제공하는 업
이 조항을 보면 ‘거주하고 있는 집’이라고 했다. 소유하고 있는 집이 아니고. 그래서 사실 외국인관광도시민박업은 내 집에서 하는 사람보다 임차한 주택에서 하는 분들이 더 많기도 하다.
그런데 거주 여부는 과연 어떻게 확인할까? 사업자가 구청 또는 시청에 외국인관광도시민박업을 신청할 때 전입 여부를 확인하는 서류(주민등록등본)를 함께 제출해야 한다.
단, 집주인의 동의는 꼭 받아야 한다. 서울 마포구는 아예 집주인 동의서 제출이 필수다. 물론 집주인 동의서를 별도의 문서로 만들 수도 있지만, 외국인관광도시민박업을 계획하고 계약을 맺는 것이라면 임대차 계약서 특약사항에 ‘임대인은 임차인이 이 집에서 외국인관광도시민박업을 하는 것에 동의한다’는 것을 명시하는 것이 가장 깔끔하다. 집주인 동의서를 필수로 확인하지 않는 지자체도 있으나 집주인 모르게 사업을 하는 건 권하지 않는다. 계약 외의 용도로 임대한 주택을 사용하는 것은 계약 해지의 사유가 되기 때문이다. 그래서 이 조건에 어긋나면 계약 기간을 채우지 못하고 쫓겨나도 하소연할 곳이 없다. 우리 집을 외국인관광도시민박업으로 등록해서 합법적인 사업을 할 수 있느냐와 별개의 문제이다.
게스트하우스&도시민박업 사업장(집) 구하는 팁
처음 게스트하우스나 도시민박업을 시작하는 사람들이 이 사업을 할 수 있는 주택을 구하는 데에 많이들 애를 먹는다. 집주인들이 대부분 여러 사람이 드나들면 집이 망가진다고 생각해 임대를 꺼리기 때문이다. 가장 선호하는 세입자가 신혼부부인 이유를 생각해 보기 바란다.
그럼 도시민박업을 할 수 있는 집을 어떻게 구해야 할까?
– 인테리어 Before/After 사진을 가지고 설득하라 : 세입자의 돈으로 집주인의 집을 예쁘게 꾸며서 재산 가치를 높여준다고 설득해야 한다.
– 스스로 다 고친다고 말하라 : 월셋집이면 집주인이 도배, 장판은 물론 수도, 변기, 조명, 도어락도 고쳐준다. 그걸 세입자가 다 하겠다고 말하라. 어차피 인테리어비 지출이 불가피하기 때문이다. 계약서에 원상복구 규정을 빼는 건 잊지 말고 꼭 확인하는 것이 필수.
– 장기 계약을 하라 : 일반적인 임대차 계약 기간 2년 만에 인테리어 비용을 회수하기는 쉽지 않다. 그러므로 집주인이 신경 쓰지 않도록 뭐든지 스스로 다 고치고 살겠다고 하고 장기 계약을 해라. 5년 이상이면 좋고 안되면 4년, 3년이라도 좋다.
– 직거래를 시도하라 : 위와 같은 내용으로 협상하기 위해서는 집주인을 직접 만나야 한다. 네이버 카페 ‘피터팬’이나 직방 등 집주인과 직거래를 할 수 있는 기회를 찾아보기 바란다.
오피스텔, 원룸은 왜 안된다는 걸까?
불법 에어비앤비의 대명사 오피스텔. 오피스텔은 왜 외국인관광도시민박업이 불법일까? 바로 외국인관광도시민박업을 할 수 있는 5가지 주택 종류에 오피스텔이 들어가지 않으니까. 그런데 많은 분이 주거용 오피스텔도 안되냐고 많이들 문의하신다. 임대사업자를 냈는데 안 되냐고도 문의하신다. 그래도 오피스텔이잖아요!
그럼 원룸은? 만약 등기부 등본에 다가구로 나와 있는 원룸이라면? 관광진흥법상 다가구는 되지만 신청서를 접수하면 구청 직원이 원룸은 안된다고 말할 것이다. 바로 ‘자신이 거주하고 있는’이라는 규정 때문이다. 본인이 거주하면서 한 방에 외국인 관광객을 받는 건 말이 안 된다는 판단이다. 그래서 법적으로 방이 몇 개 이상이라야 한다는 규정은 없으나 투룸 이상만 외국인관광도시민박업 등록이 가능하다.
현실적으로는 관광객들이 집주인과 한집을 쓰는 걸 선호하지 않는다. 여러분도 어디 놀러 갔을 때 화장실이나 거실, 주방을 집주인 또는 다른 관광객과 공유하는 편을 선호하는가? 아니, 나 혼자서만 또는 우리 팀만 쓰기를 원할 것이다. 그래서 에어비앤비에도 방을 등록할 때 ‘개인실’ 또는 ‘집 전체’의 구분이 있다. 같은 면적의 객실이라도 개인실(거실, 욕실, 주방을 다른 사람과 공유)일 때와 독채로 사용할 때 가격이 다르고 예약률도 다르다. 물론 독채 형태인 오피스텔, 원룸이 객실 판매에는 훨씬 유리하다. 단지 합법적으로 운영할 수 없을 뿐.
다음 시간에는 이 도시민박업과 최근 대두되는 농어촌민박업을 비교해보는 시간을 갖도록 하겠다.
[연재목차]
2019.07 관광진흥법, 취지를 알면 이해가 쉽다
2019.08 할 수 있는 주택 종류가 정해져 있다
2019.09 도시민박업 vs 농어촌민박업
2019.10 아파트에서 하려면 주민동의를 받아야?
2019.11 사업자등록 방법, 어떤 세금을 내게 되나?
2019.12 불법 에어비앤비, 법 위반시 처벌은?
2020.01 관광진흥개발기금을아십니까?
2020.02 합법적인 내국인 숙박이 가능하다?
2020.03 제주도에는 도시민박업이 없다?
2020.04 공유민박업이 미칠 영향은?
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