05. 임차부동산을 이용한 에어비앤비 운영 : 임차계약의 종료 시 발생문제
Writer 변호사 신율
Editor ONDA 소모라 매니저
신율 법률사무소
변호사 신율 법률사무소는 현재 경기·인천 지역을 중심으로 숙박업, 공유 경제 분야의 전문성을 갖추고 다양한 법률 서비스를 제공합니다.
이번 칼럼을 통해서 그동안 고객으로부터 문의 받은 경험을 바탕으로, 숙박업 개시·운영 등에서의 크고 작은 법률상 쟁점과 해석을 조금은 가볍게 소개해 드리고자 연재를 시작하게 되어습니다.
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임차 주택을 이용한 게스트하우스와 에어비앤비
안녕하세요, 변호사 신율입니다. 외국인관광도시민박업을 바탕으로 에어비앤비와 게스트하우스를 운영하시는 분들이 점차 증가하고 있습니다.
게스트하우스 운영에 있어서 숙박업주는 본인 소유의 주택, 아파트 등을 이용하는 경우도 많지만, 임차주택을 이용하여 숙소를 운영하시는 분들도 꽤 계십니다. 이렇게 임차 주택 등을 이용한 게스트하우스는 자가에 비해 적은 비용으로도 게스트하우스 창업과 운영에 도전해 볼 수 있다는 점에서 큰 장점을 가집니다.
그러나 현행법상 도시에서 게스트하우스를 운영하려면 몇몇 특수한 경우를 제외하고는 외국인만을 상대로 하는 게스트하우스만 가능하고, 이는 관광진흥법상 ‘외국인관광 도시민박업’으로 분류됩니다.
그러므로 이번 글에서는 이러한 외국인관광 도시민박업으로 분류된 게스트하우스나 B&B를 임차부동산을 이용하여 운영할 경우 발생하는 여러 문제 중, 임차계약 종료 시 보증금 반환 등에서 발생 가능한 문제에 대하여 간략하게 서술해보고자 합니다.
외국인관광 도시민박업의 ‘주거’ 요건
현행 관광진흥법 시행령에서는 다음과 같이,
제2조(관광사업의 종류) ① 「관광진흥법」(이하 “법”이라 한다) 제3조 제2항에 따라
관광사업의 종류를 다음과 같이 세분한다.
바. 외국인관광 도시민박업: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른
도시지역(「농어촌정비법」에 따른 농어촌지역 및 준농어촌지역은 제외한다. 이하 이 조에서
같다)의 주민이 자신이 거주하고 있는 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 이용하여
외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 적합한 시설을 갖추고 숙식 등을
제공(도시지역에서 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른
도시재생활성화계획에 따라 같은 조 제9호에 따른 마을기업이 외국인 관광객에게 우선하여
숙식 등을 제공하면서, 외국인 관광객의 이용에 지장을 주지 아니하는 범위에서 해당 지역을
방문하는 내국인 관광객에게 그 지역의 특성화된 문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을
제공하는 것을 포함한다)하는 업
1) 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 가목 또는 다목에 따른 단독주택 또는 다가구주택
2) 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목, 나목 또는 다목에 따른 아파트, 연립주택 또는 다세대주택
외국인관광 도시민박업의 요건으로 운영자의 ‘주거’를 필수로 두고 있습니다. 즉 반드시 주택 등이 자기 소유일 것까지 요구하는 것은 아니나, 그 건물의 목적은 운영자가 필히 거주해야 하는 ‘주거’로 사용할 것을 요구합니다.
결국 원칙적으로 임차한 주택 등에서 운영자 본인이 거주한다면, 그곳에서 살며 사업자등록을 하고 게스트하우스를 운영하는 것은 충분히 가능한 일입니다.
임차부동산에 운영자가 실제 거주하지 않을 시 발생할 수 있는 문제
임차부동산을 이용하여 게스트하우스를 운영할 때는 전술한 바와 같이 운영자 본인이 해당 숙소에 살면서 숙식을 제공하는 보편적인 형태의 운영방식이 되어야 합니다. 그런데 단순히 주택을 임차하여 본인이 거주하지 않고, 외국인들에게 숙박만을 제공하는 방식도 고려하는 사람들도 있습니다. 그러나 이러면 역시 여러 가지 문제 발생의 소지가 다분합니다.
가. 주거용 건물로 판단하지 않을 소지가 존재합니다.
우리 대법원은 주택임대차보호법상 주거용 건물을 판단하는 기준에 대하여, 다음과 같이
주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상
표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또 이 사건의
경우와 같이 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는
구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및
임차인의 임대차 목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지
여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다
(당원 1988.12.27. 선고 87다카2024 판결 참조).
주거용, 비주거용 건물이 겸용되는 경우 임대차의 목적, 임차인이 그곳에서 생활을 영위하는지 여부 등 그 ‘실제 용도’를 고려하고 있습니다. 위 설시된 판례의 사실관계들을 살펴보면 1980~90년대 즈음 건물 자체에 일부 주거 부분이 있고, 일부는 매점, 미용실 등 영업용 부분이 혼재된 경우 주거용 건물의 판단기준이 무엇인지를 제시한 것이기는 합니다.
다만 현행 게스트하우스의 등록요건에 따라 위 판례 기준을 적용할 때, 공부상 기준이 주거 건물의 요건을 충족하더라도 운영자의 거주 없이 단순히 숙박 영업용으로만 이용한다면 이를 주거용 건물로 보지 않을 우려가 존재합니다. 즉 운영자 자신이 일상생활을 영위하는 주거공간의 일부를 게스트하우스 용도로 이용하는 것은 문제 되지 않으나, 다른 곳에 거주하며 전적으로 게스트하우스 운영에만 이용하고 있다면 도시민박업 상 주거요건이 충족하지 못하였다고 해석될 수 있기 때문입니다.
나. 임대차 계약 종료 후 보증금반환에 있어 문제가 발생할 수 있습니다.
우리나라는 주거생활 안전을 위해서 주택임대차보호법을 통하여 주택 임차인의 보증금을 특별히 보호해주고 있습니다. 특히 주택의 인도와 주민등록 요건을 갖추고 있다면 대항력을 취득하고, 확정일자까지 받게 된다면 보증금에 대한 우선변제권까지 확보할 수 있습니다.
용어가 조금 어렵지만, 외국인관광 도시민박업을 논하는 이 글에서 주택임대차보호법을 설명하는 이유는 외국인관광 도시민박업이 ‘주거’를 요건으로 하기 때문입니다. 그리고 임대차 주택의 게스트하우스 운영자가 대항력, 확정일자 등을 확보한다면 이들도 주택임대차보호법의 주택임차인으로서 법의 보호를 받을 수 있습니다.
애초 실제 거주하지 않는 주택 등에 외국인 게스트하우스를 운영하는 것은 외국인관광 도시민박업의 등록요건을 충족하지 못합니다. 결국 전입신고 및 주민등록을 하여야만 게스트하우스 운영을 할 수 있죠.
이에 만약 숙박업주가 외국인관광 도시민박업 등록을 하고 그 게스트하우스를 운영하고 있다면, 운영자 명의로 전입신고가 이루어졌을 것입니다. 그런데 그 운영 명의자가 게스트하우스에서 실제 거주하지 않고 있다면 이는 우리가 흔히 알고 있는 위장전입을 한 것으로 볼 여지가 다분합니다. 따라서 주민등록법 위반으로 처벌받을 수 있음은 물론 강력하게 보증금을 보호하는 수단인 주택임대차보호법상 대항력 요건도 충족하지 못하는 결과가 됩니다.
또 한 가지 더, 우리 판례에 의한다면 가족들이 주택에 거주하고 주택임차인만 일시적으로 주민등록지를 이전한 경우 대항력상실을 인정하지 않는다고 봅니다. 그러나 그렇다고 하더라도 본인 또는 가족 등의 거주 없이 주업 또는 부업으로 오직 도시민박업을 영위하기 위하여 단순히 주민등록만 이전해둔 것이라면, 추후 임대인에게 보증금반환을 요청하면서 곤란한 상황에 놓일 수 있습니다.
즉, 보증금 일부에 대한 최우선변제권이나 확정일자가 있기 때문에 뒷순위 담보권자들보다 우선하여 확보한 순위가 무효화 될 수도 있습니다. 임대인 입장에서야 본인이 게스트하우스 운영에 동의하여 이의를 제기하지 않는다고 하더라도, 그 주택에 이해관계를 가진 임대인의 채권자들은 위 사실을 알게 되면 당연히 이를 문제 삼을 것입니다(특히, 주택에 대한 경매 등이 실행되고 배당절차 등이 진행되는 경우). 그러므로 항상 일어날 수 있는 모든 문제를 미리 생각하고 대처하셔야 합니다.
운영자의 거주 없이 단순히 숙박 영업용으로만 이용한다면 이를 주거용 건물로 보지 않을 우려가 존재합니다.
다. 각 법률의 취지에도 부합되지 않습니다.
주택임대차보호법은 ‘국민의 주거생활 안정’이라는 취지에 따라 임차인들을 강력하게 보호하는 법률입니다. 그리고 외국인관광 도시민박업을 허용하는 취지는 방한 외국인이 한국의 가정문화 등을 체험할 수 있게 하며, 지역의 관광산업 발전에도 이바지하고자 함입니다.
이러한 면에서 두 법률의 입법 취지 간 충돌은 없으며, 숙소 운영자의 주거요건을 충족하지 않는 도시 지역의 외국인 게스트하우스는 법률이 정한 취지에도 부합하지 않아 주거 또는 영업으로 보호받는 데 한계가 존재할 수밖에 없습니다.
결 어
사실 전술한 문제들은 다소 현학적이며, 실제 위장전입 단속이 어려운 것도 사실입니다. 그러나 임차주택을 이용한 게스트하우스 운영은 임대인의 동의요건이 필요하기 때문에 임대인이 이러한 제반 사정을 잘 알고 있을 수 있고, 게스트하우스 운영 특성상 다양한 외국인들이 주택을 오가기에, 이웃 주민들과의 갈등도 당연히 발생할 수 있습니다.
이에 위와 같은 문제들이 부상된다면 임차인 입장에서는 상당히 곤란한 입장에 놓일 수 있습니다. 그러므로, 게스트하우스의 운영에 있어 다양한 제반 사정들을 고려하고 결정하는 과정을 필수적으로 거칠 것을 권해드리고자 합니다.
지금까지 신율 변호사의 소소한 법률 이야기 칼럼을 읽어주셔서 감사합니다. 다음에는 더 새로운 숙박업 법률 이야기로 돌아오겠습니다. 감사합니다.
[연재목차]
2019.12 임차부동산을 이용한 에어비앤비 운영 : 임차계약의 종료 시 발생문제
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